Докладная записка о соответствии действующему законодательству РФ и основным направлениям развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации проекта закона «О Риэлтерской деятельности», подготовленного Российской гильдией риэлторов

16.03.2011

Докладная записка

о соответствии действующему законодательству РФ и основным направлениям развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации проекта закона «О Риэлтерской деятельности», подготовленного Российской гильдией риэлторов

В соответствии с п. 1 ст. 1 Гражданского Кодекса РФ российское гражданское законодательство основывается на принципах равенства участников регулируемых им отношений. Указанная норма, в частности, означает, что в отношении участников определенных гражданских правоотношений применяются одинаковые формы государственного регулирования и равный объем требований нормативных правовых актов. Кроме того, не допускается ограничения осуществления гражданских прав. Именно на таких принципах должно выстраиваться регулирование профессиональной и предпринимательской деятельности.

Российская Федерация является демократическим государством, в котором гарантируется свобода экономической деятельности и поддержка конкуренции, в том числе создаются благоприятные условия для развития рыночных отношений.

Предлагаемым законопроектом указанные принципы нарушены по следующим основаниям:

N

Нарушенный принцип

Нормы законопроекта

Нормы действующего законодательства

1

Равенство участников гражданских правоотношений (устранение бюрократических препятствий). Осуществление функций государственного регулирования и надзора негосударственной организацией.

1) в региональном СРО должно быть не менее 100 компаний (хотя по закону ФЗ № 315 от 25) - ст. 20 законопроекта;

2) региональные СРО, обязаны состоять в национальном объединении (ст. 19) (при этом РГР сегодня не принимает к себе более одной ассоциации от 1-го региона);

3) национальное объединение, будет наделено функцией учета региональных СРО и их членов – ведение Государственного реестра (ст. 19);

4) национальное объединение будет наделено государственными функциями по осуществлению государственного контроля относительно региональных СРО (ст. 19).

5) РГР предлагает саму себя в качестве данного национального объединения (ст. 35 – переходные положения)

6) Требования к субъектам риэлтерской деятельности – юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности или в пользование нежилое помещение (ст. 6)

1) п.п. 1 п. 3 ст. 3 ФЗ № 315 (от 25 до 100)

2) Статья 5. ФЗ № 315-ФЗ Членство субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемых организациях

1. Членство субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемых организациях является добровольным.
2. Федеральными законами могут быть предусмотрены случаи обязательного членства субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемых организациях.

3. Субъект, осуществляющий различные виды предпринимательской или профессиональной деятельности, может являться членом нескольких саморегулируемых организаций, если такие саморегулируемые организации объединяют субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности соответствующих видов.

4. Субъект, осуществляющий определенный вид предпринимательской или профессиональной деятельности, может являться членом только одной саморегулируемой организации, объединяющей субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности такого вида.

3) Статья 20. ФЗ № 315-ФЗ Ведение государственного реестра саморегулируемых организаций

4) Ведение государственного реестра саморегулируемых организаций осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в случае, если не определен уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю (надзору) за деятельностью саморегулируемых организаций в установленной сфере деятельности

5) Статья 6. Основные функции, права и обязанности саморегулируемой организации (в данной статье эти функции не отражены) Законом № 315-ФЗ это не предусмотрено

6) Ст. 6 Гражданского Кодекса РФ «Предпринимательская деятельность гражданина» (Физ. лицо регистрируется в качестве ИП по месту жительства, имеет право работать дома (термин – самозанятое население) и не обязан иметь в пользовании или собственности нежилое помещение (Пример: Инком и самозанятое ИП)

2

Возникновение конфликта интересов (Национальное СРО и региональное СРО)

Ст. 23 решение о включении или не включение некоммерческой организации в единый гос. реестр риэлторов) – (при отказе внесения национального объединения в государственный реестр без работы остаются тысячи человек в региональных СРО)

Саморегулируемая организация не вправе осуществлять деятельность и совершать действия, влекущие за собой возникновение конфликта интересов саморегулируемой организации и интересов ее членов или создающие угрозу возникновения такого конфликта.

(п. 6 ст. 5 ФЗ № 315-ФЗ)

3

Не принимается во внимание система высшего образования в РФ, при этом признается только диплом некого аккредитованного учебного заведения, риэлтерская деятельность в стране останавливается минимум на 2. 5 года (по системе второго высшего образования)

Ст. 6 «иметь квалификационный аттестат «специалиста по недвижимости»

Ст. 13 «Профессиональное обучение специалистов по недвижимости осуществляется аккредитованным учебным заведением, специально образованным под эти цели, или на базе факультетов … высших государственных и частных учебных заведений»,

По анализу риэлтерской деятельности по законопроекту в учебном заведении должен быть в полном объеме отчитан курс гражданского права, арбитражного, гражданского процесса, поскольку предусмотрено, что риэлтор обязан объяснять «правовые последствия сделок» (ст. 7)

ОБЩЕРОССИЙСКИЙ КЛАССИФИКАТОР СПЕЦИАЛЬНОСТЕЙ ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Russian Classification of Professions by education

ОК 009-93

- специальности «специалиста по недвижимости» нет

4

Нарушение принципа свободы договора, ограничение свободы осуществления гражданских прав

Ст. 11 «Обязанности и права потребителя риэлтерских услуг» - «договором об оказании услуг может быть предусмотрено обязательство потребителя не заключать аналогичных договоров с другими риэлторами либо воздержаться от осуществления самостоятельной деятельности»

Ст. 421 Гражданского Кодекса РФ

Пункт 2 ст. 1 ГК РФ

В соответствии с Федеральным Законом № 315-ФЗ членство в СРО может быть добровольным или обязательным.

Применение модели обязательного вступления в СРО может быть принято только в случае (на основании Доклада Минэкономики на заседании Правительства РФ):

– существования в течение продолжительного времени в отрасли саморегулируемых или аналогичных им организаций, основанных на принципе добровольного членства и имеющих значительный опыт по установлению стандартов ( P.S. – стандарты отрасли – например, СНИП или ПУЭ и ПТБ) и правил в установленной сфере и наработанные механизмы контроля за соблюдением действующих требований.

Доказательством того факта, что СРО риэлтерской деятельности должно быть только на добровольных началах, заключается в следующем:

- В риэлтерской деятельности отсутствуют стандарты отрасти (типа СНИП), поскольку такой отрасли экономики не существует и деятельность риэлтора в большей части является посреднической с некоторым ее дополнением деятельностью по маркетинговому исследованию и деятельности в области юриспруденции;

- Федеральным законом "О лицензировании отдельных видов деятельности" от 08.08.2001 N 128-ФЗ (в редакции от 29.12.2010г.) лицензирование риэлтерской деятельности не требуется, при этом, лицензирование риэлтерской деятельности было отменено Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности";

- В субъектах РФ добровольное СРО не имеет массового характера, не имеется экономических доводов и предпосылок, свидетельствующие о необходимости перехода к образованию СРО на обязательных началах.

ВЫВОДЫ:

1) Комиссия по риэлтерской деятельности «ОПОРЫ РОССИИ» считает, что данный законопроект большей своей частью не соответствует действующему законодательству Российской Федерации, подрывает незыблемые принципы демократического государства – равенства участников гражданских правоотношений, свободы договора, свободы в осуществлении участниками гражданских правоотношений прав и обязанностей.

2) Необходимо выйти с инициативой о внесении изменений и дополнений в действующее законодательство, а именно

- № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве …» и № 190-ФЗ «О кредитной кооперации» в части наделения риэлторов и юристов правом проверки необходимых финансовых и бухгалтерских документов для проведения экспертизы с целью исключения «двойных продаж»;

- В Кодекс об административных правонарушениях, об усилении ответственности Застройщика;

- В Уголовный кодекс об уголовной ответственности единоличного исполнительного органа при совершении двойных продаж;

- проанализировать изменения и дополнения, на данный момент вносимые в № 315-ФЗ.

3) До внесения изменений в № 315-ФЗ, вышеназванные нормативные акты и анализа их правоприменения, считаем вопрос о целесообразности разработки законопроекта о риэлтерской деятельности преждевременным, а рассматриваемая редакция опасна для государства и общества.

Председатель экспертного совета
Комиссии по риэлтерской деятельности
ОПОРЫ РОССИИ

Граждан Ю. В.