25.03.2013

Недвижимость Иркутска: рост цен на фоне дефицита

На рынке недвижимости Иркутска платежеспособный спрос не поспевает за ростом цен, и значительная часть жилья остается нераспроданной. Рассказывает президент НП «Лига профессионального рынка недвижимости», глава Представительства Национальной палаты недвижимости по Иркутской области Елена Шаманская.

- Елена Викторовна, достаточно ли жилья сейчас строят в регионе?

На конец 2012 года иркутскими застройщиками предлагалось порядка 1330 квартир (в 14 жилых комплексах), общей площадью более 75 тыс. кв. м.

Новостройки дорожали фактически весь год, начиная с февраля. В разных районах по итогам года цены увеличились от 8% до 20%. Самое значительное удорожание наблюдалось в Ленинском районе - изначально стоимость жилья здесь была не очень высока. Сейчас новые дома района по уровню цен почти догнали Свердловский и Куйбышевский районы. Тем не менее, самые низкие цены все еще держатся именно в Ленинском: от 37 до 37,8 тыс. руб. за кв. м.

Второе место по ценовой доступности занимает Свердловский район - 38,5 тыс. руб. за кв. м. А самое дорогое жилье на первичном рынке находится в Октябрьском районе - здесь цена «квадрата» начинается от 46,7 тысяч рублей. Самые дорогие новостройки расположены на улице Декабрьских Событий (от 70 тыс. за кв. м) и ул. Ядринцева (67,6 тыс. руб. за кв. м).

В прошлом году объем предложения на первичном рынке значительно сократился. По некоторым оценкам – примерно на 30% по сравнению с 2011 годом. Много новостроек было заморожено, ввод в строй других затянулся.

На мой взгляд, рост цен на первичном рынке продолжится. Сейчас в среднем по городу цена «квадрата» в новых домах составляет 50-55 тыс. рублей. При этом аналогичный показатель на вторичном рынке - 57 тыс. за кв. м. Говоря о перспективах нового строительства в 2013 году, застройщики прогнозируют рост цен примерно на 10%.

- Какие еще факторы способствуют росту цен?

В первую очередь, это дефицит интересного покупателям предложения. Новостройки очень востребованы, но застройщики практически не предлагают недвижимость эконом-класса. Очень мало возводят малогабаритного жилья, хотя покупателям интересны студии и небольшие «однушки».

Существенными факторами роста цен также являются увеличение себестоимости работ, инфляция, рост цен на материалы и нехватка земельных участков. Но сильнее всего строительный рынок тормозит отсутствие инженерно подготовленных территорий.

- Взаимодействуют ли застройщики с агентствами недвижимости?

Почти у всех застройщиков есть свои отделы продаж – потому они не обращаются за помощью к агентствам. Риэлторы вынуждены включать стоимость своей работы в цену жилья, что, разумеется, существенно увеличивает его стоимость для покупателей.

В итоге в проигрыше оказываются все. Если бы застройщики возводили жилье, а продажами занимались квалифицированные специалисты агентств, то процесс шел бы значительно быстрее и успешнее.

- А какова ситуация на вторичном рынке?

Большинство покупателей старается приобрести новое жилье в недавно сданных домах. Гораздо меньший интерес к квартирам в морально и физически устаревших домах. Цены на «вторичку» неадекватно завышены – почти в 70% случаев стоимость определяет сам хозяин квартиры, аргументируя ее соображением - «Я столько хочу»!

В итоге быстро «вымываются» лишь самые ликвидные объекты, например - однокомнатные квартиры до 2 млн рублей. Большая же часть выставленного жилья не продается долгие месяцы.

Цены на вторичном рынке также постоянно растут – по итогам прошлого года их рост в четырех из пяти районов Иркутска составил 12%. При этом уже с начала 2013 года спрос начал снижаться. По сравнению январем-февралем прошлого года он уменьшился почти на 15%.

- В каких направлениях, по Вашему мнению, будет развиваться рынок жилья Иркутской области?

Я оптимист и очень надеюсь, что в скором времени работа рынка будет упорядочена. Проводить сделки должны профессионалы, лишь в этом случае мы сможем добиться баланса спроса, предложения, и, соответственно, планомерного развития.

В первую очередь, необходимо упорядочить деятельность агентств недвижимости. Планомерную работу в этом направлении ведет Национальная палата недвижимости. Я считаю, что внедрение саморегулирования позволит создать персональную ответственность риэлтора перед своими клиентами. Очень важно, чтобы эта идея нашла свое отражение в том или ином проекте законодательного регулирования.