16.08.2010

Рынок жилья Калининграда уникален из-за его географического положения. Многие посткризисные тенденции проявляются здесь особенно ярко. О том, как изменились настроения покупателей и продавцов недвижимости, рассказывает президент Гильдии риэлторов Калининграда, глава представительства Северо-Западной палаты недвижимости в Калининградской области Олег Перевалов.

– Калининград имеет особое географическое положение. Играет ли оно на руку девелоперам и риэлторам или, напротив, усугубляет посткризисные явления?

– Мы одними из первых ощутили влияние кризиса, и думаю, что именно из-за обособленности последними из него и выйдем. Сейчас мы особенно остро ощущаем отдаленность от остальных регионов. 30-километровая пограничная зона с безвизовым режимом, которую обсуждают с 2008 года, явно не улучшит положения. Большинство экономически активного населения все равно не смогут воспользоваться этими послаблениями. Условия получения виз при железнодорожном сообщении и дороговизна перелетов – все это не лучшем образом сказывается на активности бизнеса. И покупатель, и продавец поневоле задумаются, заключать ли сделку, когда авиабилет стоит 20–25 тыс. руб.

– В каком состоянии сейчас находится рынок первичной недвижимости региона?

– За прошедшие полгода практически ничего не изменилось. На рынке – уже ставшая традиционной стагнация. Нет колебаний ни в лучшую, ни в худшую сторону. И это уже хорошо. Если говорить о первичном рынке, то активность застройщиков крайне низкая. Новых масштабных проектов никто не начинает, впрочем, активизировалось строительство на некоторых площадках из тех, что были заморожены.

– За счет чего произошла активизация?

– Почти все, что сегодня возводится в Калининграде, в той или иной степени строится с участием государственных средств. Застройщики работают либо по госзаказу, либо на деньги, выделенные госбанками, хотя кредиты выдаются не на весь объем строительства. Инвестиций извне практически нет – ни частных, ни корпоративных.

– То есть строители с трудом привлекают дольщиков. Обращаются ли они за помощью в агентства? Эта тенденция сегодня наметилась практически во всех регионах.

– Действительно, если раньше строители активно продавали самостоятельно, без посредников, то сегодня они нуждаются в них как никогда. Обращений от компаний очень много – застройщики готовы платить хорошие комиссионные и ждут от риэлторов чуда. Но даже профессиональные продавцы недвижимости не всегда могут помочь. Крайне сложно привлечь покупателей в сегмент строящейся недвижимости, когда на рынке огромный выбор готового жилья на любой вкус.

– Изменилось ли отношение риэлторов к работе?

– Сейчас в агентствах работают только те, кто любит свое дело и живет им. Часть специалистов по недвижимости переквалифицировалась и перешла в другие сферы деятельности. Многие небольшие фирмы закрылись и работают на аутсорсинге (проще говоря, на дому). Стремясь сократить расходы на рекламу, риэлторы вернулись к раздаче листовок и расклеиванию объявлений. Впрочем, наряду с архаичными методами они активно пользуются интернетом, даже агенты, которым за 50.

– В Петербурге сложилась ситуация, когда через несколько лет может не остаться задела новостроек. Но Северную столицу могут спаси проекты комплексной застройки. А какой прогноз для Калининграда?

– Дефицит вряд ли будет. Если и возникнет какое-то напряжение на рынке, то только через год-полтора.

– В каких сегментах рынка сохранился спрос? Что сегодня выбирает покупатель?

–Стало больше сделок на вторичном рынке, в основном с обменными цепочками и с использованием жилищных сертификатов. Покупатели переключились с комнат на более просторные квартиры. Цены на однокомнатные квартиры на вторичном рынке держатся в районе 1,45–1,6 млн. руб., на двухкомнатные – 1,6–2 млн. Можно сказать, что с начала года цены практически не изменились. Из-за недоступности ипотеки востребованной стала аренда.

– Ипотечные программы помогают?

– В Калининградской области нет никаких крупных производств, которые бы обеспечивали приемлемый уровень заработной платы, необходимый для взятия ипотечного кредита. Половина всех потенциальных заемщиков отсеиваются уже при первом визите в банк.

– Вот уже почти полгода вы являетесь главой представительства Северо-Западной палаты недвижимости в Калининграде. Ощущаете поддержку объединения?

– Северо-Западная палата недвижимости как межрегиональное объединение помогает наладить диалог власти и бизнеса. Это то, чего нам зачастую не хватает. Власти достаточно дистанцированы от того, что происходит на рынке.