03.06.2010

Цены на квартиры в новостройках постепенно растут, а количество готового жилья эконом-класса неуклонно снижается. Такова текущая ситуация на первичном рынке жилья Калининграда, согласно информации риэлторов.

C начала года, как утверждают все опрошенные «РЖ» специалисты риэлторских агентств, работающих с первичным рынком Калининграда, пошли в рост. Речь не идет о скачкообразном подъеме рынка, но плавный рост - на пару-тройку процентов - заметен от месяца к месяцу. Если еще в начале года на первичном рынке имелись реальные предложения квартир в сданных в эксплуатацию новостройках и по цене в 30 тысяч рублей за квадратный метр (к примеру, на улице Олега Кошевого), то к концу мая все эти дешевые предложения «вымыло» с рынка. В основном это были квартиры эконом-класса, и разошлись они по социальным потребителям - муниципалитетом было много выделено свидетельств на получение жилья ветеранами в канун празднования 65-летия Великой Победы.

Канули в прошлое и очень выгодные предложения по покупке квартир в домах-новостройках в микрорайоне «Сельма». Риэлторы вспоминают, что в конце прошлого года многие застройщики торопились зафиксировать прибыль (а кроме того, им срочно нужны были деньги для полного завершения проектов при сдаче домов в эксплуатацию), и предлагали очень приличное жилье по той же «приятной» для потребителя цене - на уровне 32-34 тысяч рублей за «квадрат». Сейчас квартиры в тех же самых домах уже выставлены на продажу по цене не ниже 38 тысяч рублей за квадратный метр. По мнению риэлторов, рост цен подогревается уменьшением предложения. В острую фазу кризиса никто из застройщиков не рисковал закладывать новые дома, хотя всю подготовительную работу уже провели, были полностью готовы и проекты. А те, кто уже начал было строить - приостановили работу. Сейчас мало-помалу стройки «размораживаются», но до былых объемов пока очень далеко. Как и до расчетов «живыми» деньгами.

С начала года большинство сделок проходят в «бумажной» форме: по свидетельствам ветеранов, по так называемой военной ипотеке и просто по ипотеке, по государственным жилищным сертификатам для определенных категорий граждан. Или идет обмен в форме купли-продажи, когда меньшую площадь люди меняют на большую, и наоборот. Или продают свое вторичное жилье и покупают недвижимость на первичном рынке. Эксперты также отмечают, что сегодня уже никто не рассматривает первичную недвижимость (впрочем, как и вторичную) в качестве инструмента для высокодоходного инвестирования. Практически все сделки на рынке недвижимости люди осуществляют для решения своего «квартирного вопроса». И очень редко теперь идут на долевое участие в строительстве жилья на ранних стадиях возведения дома - истории многочисленных «обманутых дольщиков» послужили калининградцам хорошим уроком. Люди предпочитают посмотреть на развитие событий и решаются на покупку только когда строящийся жилой объект готов уже процентов на 70. Риэлторы утверждают, что на рынке осталось не так много не то, что высоколиквидного в любой период жилья (тех же «однушек» и малогабаритных «двушек»), но даже и многокомнатных квартир большой площади. Впрочем, специалисты по продажам сейчас пожимают плечами: зачем вообще строить крупногабаритные квартиры в домах эконом-класса, они не пользуются спросом даже в более «сытые» времена, а уж по сегодняшней ситуации это - явный неликвид.

Наибольшим спросом пользуются квартиры в домах-новостройках Ленинградского, Центрального и части Октябрьского района. Жилье в домах, построенных на Северной Горе, на улицах Гайдара, Дадаева, Железняка, Римского, Куйбышева, расходится быстро и цены там повыше, чем в среднем по городу. Сложно идут продажи в домах, построенных в конце Московского проспекта. Абсолютный лидер по спросу - Центральный район, в силу полной обеспеченности социальной и транспортной инфраструктурой. Средняя цена квадратного метра жилья в квартире в новом доме, построенном в «хорошем» месте - 40 тысяч рублей. В домах, значительно отдаленных от центра, можно сторговаться и на 35-37 тысяч рублей за «квадрат». Ну а 30 тысяч рублей за квадратный метр - такой цены уже не найти даже на окраинах Балтийского района. Некоторые риэлторы прогнозируют сезонное снижение спроса - по их словам, летом многие люди, планирующие покупку, стремятся отдохнуть в отпусках, откладывая решение «квартирного вопроса» на начало осени. Другие считают, что у рынка недвижимости «всесезонный» режим работы. По крайней мере, в Калининграде. К примеру, в летний период временно выбывших из числа покупателей постоянных жителей Калининграда и области успешно заменяют приезжие из других регионов - им удобно как раз за летние месяцы обустроиться на новом месте и уже в собственном жилище встречать осеннюю непогоду. Что же будет с рынком новостроек Калининграда в обозримом будущем - хотя бы до конца этого года? Риэлторы солидарны во мнении: если строители не будут поставлять на рынок новое жилье, цены вырастут значительно в силу дефицита предложения. В свою очередь, строящееся жилье в домах эконом-класса должно максимально соответствовать сегодняшним запросам потребителей - быть недорогим и компактным. Иначе потребитель проголосует рублем - ничего не купит. СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ Средние цены на квартиры на первичном рынке Калининграда в районах, пользующихся наибольшим спросом: - однокомнатная - 1,6 миллиона рублей; - двухкомнатная - 2 - 2,5 миллиона рублей; - трехкомнатная - 3 - 3,5 миллиона рублей.

Вера БАШКАНОВА

Газета "Рынок жилья", http://www.rynokzhilia.ru, №21, 3 июня 2010 г.