28.04.2010

Собственная квартира — мечта многих петербуржцев. Средняя обеспеченность населения Петербурга жильем составляет сейчас около 24 квадратных метров на человека. Тогда как в соседних странах Европы этот показатель варьируется от 36 до 74 «квадратов». Между тем даже после кризисного падения цен на недвижимость воплотить «квартирные грезы» в реальность по карману далеко не каждому. Стоит ли ждать снижения цены квадратного метра? Реально ли сегодня взять ипотечный кредит и сколько для этого нужно зарабатывать? Можно ли при покупке квартиры обойтись без банковских займов? Помогут ли в решении жилищного вопроса городские и федеральные программы? Ответы на эти и другие вопросы искали участники круглого стола, организованного редакцией «МК» в Питере» совместно с изданием TT Finance.

На рынке все спокойно?

Какие бы кризисы ни обрушивались на нашу экономику, люди не перестанут искать варианты для решения своего жилищного вопроса. Недвижимость — это тот товар, спрос на который существует всегда, что и подтверждает ситуация на вторичном рынке жилья Петербурга. Даже в период кризиса в этом сегменте не снижалось ни количество предложений, ни количество сделок — в месяц покупалось и продавалось порядка 5–6 тысяч квартир. А вот рынок строящегося жилья более остро отреагировал на экономические потрясения.

— Если объем денежных средств на вторичном рынке жилья сократился по итогам 2009 года на 30 процентов, то на первичном — на 50 процентов, — сообщил председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. — Сейчас продажи в сегменте строящегося жилья постепенно оживают. И, тем не менее, в конце 2009 года «первичка» продавалась лучше — сейчас уровень продаж снизился на 15 процентов по сравнению с показателями прошлого года.

— В 2009 году востребованы были в основном квартиры в уже готовых домах. А с начала этого года постепенно возвращается спрос на строящиеся квартиры, — дополняет начальник отдела продаж ООО «ОТДЕЛСТРОЙ» Николай Гражданкин.

Об оживлении спроса свидетельствует и снижение объемов предложения. Еще два месяца назад в продаже было 250 жилых комплексов, а сейчас — лишь 244 из них. Число продающихся квадратных метров строящегося жилья убывает в среднем на 5–6 процентов в месяц. А восполняется этот запас еще медленнее.

— Из 244 объектов, выставленных на продажу, 90 уже построено и сдано в эксплуатацию. Строительство примерно 45–50 процентов из оставшихся 154 комплексов будет завершено до конца этого года — начала следующего. Сроки сдачи остальных жилищных проектов плавно размазываются до конца 2012 года. То есть получается, что основной массив строящегося жилья будет сдан в первой половине 2011 года, а дальше мы можем получить реальный дефицит квадратных метров. Хотя ситуация и не патовая: основной объем сделок — 75–80 процентов — проводится на вторичном рынке, который сегодня выступает стабилизирующим фактором, — резюмирует Павел Созинов.

Как отмечают участники круглого стола, стройки, пусть и медленно, но оживают — проблемными сейчас можно назвать всего 10 процентов из них. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», работы приостановлены на 24–25 объектах, тогда как в кризис «заморозке» подверглись более 40 стройплощадок. Однако, уверяют эксперты, угроза дефицита квадратных метров кроется не только в снижении темпов строительства.

— Объем предложения снижался год от года и до кризиса, — отмечает генеральный директор группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев. — Еще с 2005 года, когда земельные участки начали реализовываться через торги, стал наблюдаться дефицит «пятен» под застройку, и под влиянием кризиса он только усугубился.

Просторные хоромы не нужны

Несмотря на то, что покупатели постепенно стали возвращаться на рынок строящегося жилья, их «квартирные» запросы стали под влиянием кризиса значительно скромнее — востребованы в основном лишь квартиры эконом-класса.

— Квартиры-студии раскупаются сейчас еще на стадии котлована, — говорит Павел Созинов. — А крупногабаритные «распашонки» на 4 комнаты в настоящее время практически «неликвид». Неслучайно застройщики почувствовали сейчас вкус к продажам в качестве рантье (то есть сдачи жилья в аренду), а также пробуют себя в роли управляющих компаний и ТСЖ, что вполне оправданно.

— Компания «ЦДС» изначально ориентирована на сегмент эконом-класса, — добавляет Михаил Медведев. — И наш продукт — полноценные квартиры небольшого метража — пользуется массовым спросом, о чем свидетельствует и объем продаж, который по сравнению с летом 2008 года вырос в 2,5 раза. Непроданных квартир в готовых домах у нас практически нет. Сейчас мы ведем продажи по 12 строящимся объектам, и цены на часть из них нам приходится поднимать раз в две недели примерно на 1000 рублей.

Квадратный метр действительно начал прибавлять в цене, вот только не все участники круглого стола считают этот рост оправданным.

— На первичном рынке сейчас наблюдается точечный рост цен, однако он, скорее, спекулятивный, связанный с интересами продавца. Каких-либо рыночных предпосылок для удорожания квадратного метра пока нет, — уверен председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости.

Тем не менее, вернувшийся на рынок спрос, пусть и не такой ажиотажный, как до кризиса, позволил продавцам всколыхнуть ценовое затишье и в первую очередь заставил забыть покупателей о возможности приобретения новой квартиры со скидкой.

— В нашей компании скидка в 15 процентов на покупку квартиры уже отменена, соответственно, на эти же 15 процентов и произошло подорожание квадратного метра, — поясняет начальник отдела продаж ООО «ОТДЕЛСТРОЙ». — И так как потребность в жилье не уменьшается, а экономика постепенно начинает стабилизироваться, то, по нашим прогнозам, до конца года квартиры в Петербурге прибавят в цене еще 10–15 процентов.

Панель уступает кирпичу

Приобретение квартиры в строящемся доме, с одной стороны, позволяет сэкономить — цена квадратного метра на первичном рынке дешевле, чем на вторичном (70 тысяч против 80 тысяч рублей). С другой стороны — такая покупка более рискованна. Кто гарантирует, что дом достроят в срок? В некоторой степени можно обезопасить себя, обратившись в городской Центр подбора квартир, созданный при Жилищном комитете. Его главная задача — облегчить подбор вариантов для тех, кто стоит в очереди на получение жилья по городским программам. Однако воспользоваться услугой может любой желающий, с той лишь разницей, что очередникам, в отличие от всех остальных, такие квартиры предлагаются еще и со скидкой. Но самое главное, что в этом «квартирном банке» числятся лишь строительные объекты, прошедшие проверку и аккредитацию, а значит, и риск покупки «долгостроя» минимален. Сейчас в ассортименте Центра 20 аккредитованных объектов эконом-класса, причем все они высокой степени готовности — до 70 процентов.

Избежать юридических ловушек тоже можно — достаточно обратиться за консультацией к юристу. А как быть с качеством? Ведь платить приходится за продукт, который еще не готов — его нельзя потрогать руками, а можно лишь увидеть на картинке.

— К сожалению, государство почти полностью отстранилось от вопросов качества строительства, — констатирует председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. — Мы слишком рано ушли от государственного надзора. Новая система — система СРО (саморегулируемых организаций) — пока далека от совершенства. И в результате качество строительных объектов ухудшается. Если пройтись по строящимся домам и с линейкой померить стены, 90 процентов квартир не попадут под существующие нормы и стандарты. При этом живых технических регламентов нет и, по всей видимости, не появится в ближайшие два-три года, а еще советские нормы и правила — СНиПы и ГОСТы — постоянно находятся под жестким прессингом: их то «отменяют», то вновь «вменяют». А потому качество — это очень больной вопрос, и по большому счету сейчас оно зависит лишь от совести застройщика.

— Здесь существует лишь один способ обезопасить себя — выбирать компанию, уже зарекомендовавшую себя на рынке, — считает генеральный директор группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев. — Репутация для застройщика на вес золота, и нормальные компании не будут ей рисковать. Так, «ЦДС» работает на рынке больше 10 лет, и мы всегда заботились о своей репутации. Мы никогда не останавливали стройки, основной объем работ мы выполняем своими силами (в группе компаний «ЦДС» три генподрядные организации) и сейчас у нас в стадии строительства и проектирования 15 объектов. У нас никогда не было случаев «двойных» продаж, так как мы продаем квартиры напрямую, без посредников.

— Мы также пришли на рынок всерьез и надолго и дорожим своей репутацией, — соглашается начальник отдела продаж ООО «ОТДЕЛСТРОЙ» Николай Гражданкин. — Кроме того, мы даем нашим покупателям возможность проведения независимой экспертизы качества строительства. И если по ее результатам будут выявлены какие-то отклонения от допустимых нормативов, то они будут устранены за счет компании.

О качестве будущего строения может говорить и цена: если квартиры продаются по стоимости в 20 процентов ниже рыночной, это как минимум должно насторожить, убеждены участники круглого стола. Ведь все работают по общепринятым стандартам, да и технологии строительства не сильно разнятся. Кстати, если говорить о технологиях, то в последнее время и покупатели, и сами строители все больше отдают предпочтение кирпично-монолитным домам.

— За 15 лет работы на рынке мы перепробовали все технологии и остановились на кирпично-монолитной, — делится опытом Николай Гражданкин. — Панель, конечно, обходится дешевле, однако уступает монолиту по целому ряду характеристик. К примеру, панельное домостроение не позволяет гибко варьировать планировку квартир. Также в таких домах этажность ограничена 16 этажами, тогда как кирпично-монолитное здание может достигать высоты в 25 этажей и даже выше.

— Кирпично-монолитные дома более долговечные — их срок службы не менее 100 лет, — дополняет в свою очередь глава группы компаний «ЦДС». — Квартиры в таких домах более теплые и выгодно отличаются простотой ремонта.

Однако если в высотном домостроении панельно-каркасная технология теряет позиции, то в малоэтажном строительстве, наоборот, усиливает. Правда, панели, которые здесь применяются, уже не из бетона, а из современного экологичного утеплителя и дерева. В Европе, США и Канаде на такие дома приходится 80 процентов рынка жилья. Первые пилотные проекты появляются и в Петербурге или, точнее, на границе города и области. Например, в Тайцах.

— Двухэтажный таунхаус с чердаком, коммуникациями и 1,5 сотками земли можно приобрести по цене от 2,2 миллиона рублей, — рассказывает Ольга Пономарева, директор по маркетингу ООО «УК «СТАРТ Девелопмент». — Комфортное проживание в частном доме в совокупности с транспортной доступностью, городской инфраструктурой и возможностью прописки делают такие дома популярными среди покупателей.

— Спрос на такие дома, наверное, будет, но небольшой, — дает свою оценку Павел Созинов. — Хотя цена действительно интересная, что позволяет рассматривать этот вариант как альтернативу квартире в черте города. Как показал опрос на недавней Ярмарке недвижимости, покупатели сейчас готовы потратить на решение жилищного вопроса от 2 до 3 миллионов рублей, и такие малоэтажные дома вполне вписываются в эти рамки.

Ипотека дешевле не будет

Число желающих приобрести квартиру велико, но далеко не у всех есть для этого собственные средства. Хорошо, когда можно продать имеющееся жилье и купить с доплатой новое. А если нет? Подспорьем могут стать рассрочки от строительных компаний — практически все из них дают возможность растянуть платежи на срок от 3 до 5 лет, разница лишь в величине процента. Однако и этого иногда оказывается недостаточно. Остается лишь ипотечный кредит. Благо условия по таким займам «оттаяли» после кризисного ужесточения, моментально возрос и спрос.

— Если 2009 год стал для ипотеки упадочным, то в этом году наблюдается подъем, — отмечает генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (СПбИА) Владислав Назаров. — Причем спрос сейчас опережает предложения банков. Ипотечное агентство даже не справляется с потоком клиентов — у нас сейчас запись идет на три недели вперед. Конечно, это связано с тем, что по федеральной ипотечной программе ставка сейчас установлена в размере от 9,5 процентов, что значительно ниже рынка.

— Объем выдачи ипотечных кредитов в Сбербанке начал расти еще в конце 2009 года, — приводит данные заместитель директора Управления обслуживания и продаж в сети ВСП Северо-Западного банка Сбербанка России Сергей Корешков. — Если в течение года мы в среднем выдавали 500–600 миллионов рублей ипотечных кредитов, то в декабре эта сумма составила — 1 миллиард рублей. При этом 20 процентов кредитов берется с целью покупки квартиры на первичном рынке, а 80 процентов — на вторичном.

Если составить примерный портрет ипотечного заемщика, то им является человек в возрасте 30–40 лет, с официальным доходом на семью из двух-трех человек как минимум в 60 тысяч рублей в месяц. Покупают в кредит в основном либо однокомнатные в новых домах, либо «двушки» на вторичном рынке. А оптимальный срок кредита, по словам банкиров, составляет 20 лет. Во сколько же обходится заемщикам ипотека?

— С 19 апреля Сбербанк отменил тариф за выдачу кредита (ранее составляющий 1,5 процента от суммы кредита, но не более 50 000 рублей) и снизил процентные ставки: по кредитам «Ипотечный стандарт», «На цели рефинансирования», по кредитам в рамках программ и соглашений о сотрудничестве с субъектами РФ и муниципальными образованиями, — информирует ведущий специалист группы по взаимодействию с риелторами, строительными компаниями и страховщиками Северо-Западного банка Сбербанка России Наталья Чекальникова. — По программе «Ипотечный стандарт» установлен новый диапазон первоначального взноса и разделение ставок на «до» и «после» регистрации объекта недвижимости, действующие ставки составляют от 10,5 до 13,5 процентов. По программе «Ипотечный+» ставки снижены на 0,75 процента, действующие ставки в зависимости от категории заемщика, срока кредитования и размера первоначального взноса составляют 10,5–13,5 процентов. Первоначальный взнос по жилищным программам составляет 20 процентов.

Получается, что при приобретении объекта недвижимости стоимостью 3 800 000,00 рублей, нужно иметь 800 тысяч рублей собственных средств, при оформлении кредита на сумму в 3 миллиона рублей. При кредитовании по программе «Ипотечный+» ежемесячный платеж при сроке кредитования 20 лет, составит 45625 рублей (при дифференцированных платежах). В случае приобретения жилья на вторичном рынке по программе «Ипотечный кредит» ежемесячный платеж составит 48 тысяч рублей, так как процентная ставка будет немного выше — 14,5 процента. Кстати, на более низкую ставку ипотеки в Сбербанке могут рассчитывать и владельцы «зарплатных» карт банка. Кроме того, созаемщиками теперь могут быть не только муж и жена, но и люди, не имеющие родства — к примеру, состоящие в гражданском браке. Главное, иметь официальный доход, подтвержденный справкой по форме 2-НДФЛ или справкой по форме Банка. Но более лояльным к клиентам становится не только Сбербанк — скорее, это общая тенденция рынка.

— Действительно, не все категории заемщиков могут подтвердить свои доходы. Росбанк работает и с такими клиентами. Именно граждане, попадающие в данные категории, — одни из основных заемщиков банка, — говорит начальник отдела ипотечного кредитования АКБ «РОСБАНК» Андрей Александров. — В целом же по рынку условия банков по ипотечным программам сближаются. Так, у нас процентная ставка установлена в размере от 13,2 процента. При этом оформить ипотеку у нас могут лица, не являющиеся гражданами РФ и не имеющие прописки в Петербурге. А иногородние, планирующие переезд в наш город, имеют возможность оформить ипотеку на покупку жилья в Северной столице прямо у себя в городе.

А вот более низких процентных ставок ждать вряд ли придется.

— Рыночные ставки по ипотеке сейчас сбалансированы, и если и будут снижаться, то незначительно, — прогнозирует Владислав Назаров.

— Несмотря на снижение ставок и улучшение условий кредитования, для очень многих людей платеж по ипотеке пока слишком высок, поэтому значительный рост числа ипотечных кредитов возможен только при серьезном увеличении доходов населения. У нас средний доход зачастую не превышает 30–40 тысяч рублей, а потому даже при ставке в 3 процента годовых ипотека не станет доступнее. И чтобы ипотечные продукты пользовались массовым спросом, необходимо не ставки снижать, а повышать уровень платежеспособности населения, — высказывает свое мнение Андрей Александров.

Что касается государственной поддержки, то ее вектор постепенно смещается в сторону финансирования строящегося жилья. Так, один из новых проектов российского ипотечного агентства — «Стимул» — подразумевает инвестиции банков и агентства по ипотечному жилищному кредитованию в строительство жилья эконом-класса, начиная с нулевого цикла, и ипотечное кредитование населения по ставкам Федерального ипотечного стандарта. Еще один проект — «Новостройка» — призван помочь застройщикам распродать скопившиеся у них «квартирные» остатки.

— Эта программа стартовала в марте, — рассказывает генеральный директор ОАО «СПбИА». — Она предусматривает финансирование выкупа нераспроданных квартир у юридических лиц, то есть застройщиков, и последующую их реализацию с выдачей долгосрочных ипотечных кредитов на условиях Федерального ипотечного стандарта по ставке 10,5 процентов годовых. Первые сделки в рамках программы уже есть, но пока их единицы.

Олеся Понкратьева

Фото Сергея Моисеева

Это интересно!

Размер стоимости самой дешевой и самой дорогой квартир, выставленных на продажу в Санкт-Петербурге в апреле 2010 года, отличается в 203 раза, а площади этих квартир — в 30,5 раз.

Самую дешевую квартиру в Петербурге, по данным агентства недвижимости «Ваш дом», можно купить за 1,97 миллиона рублей. В малогабаритной квартире на Рижском проспекте площадью 18 кв. м одна небольшая комната в 10 кв. м, кухонька в 5 кв. м и совмещенный санузел.

Самая дорогая квартира в городе на Неве находится в доме на набережной канала Грибоедова. За 8-комнатное жилье общей площадью 550 кв. м с кухней в 50 кв. м и раздельным санузлом просят почти 400 миллионов рублей.

МК-КОММЕНТАРИЙ

Купи и сохрани

Людмила Лаврова, директор управления страхования ответственности и имущества физических лиц филиала ООО «РОСГОССТРАХ» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области:

— Свое жилье — важнейшее приобретение семьи. На дом, квартиру люди копят многие годы, с жильем связаны надежды на будущее. Это надо защищать, а значит — правильно застраховать от случайного ущерба.

РОСГОССТРАХ имеет опыт страхования практически любых объектов недвижимости, и договор может быть рационально «настроен» на особенности конкретного дома или квартиры. Компания имеет линейки страховых программ, рассчитанных для разных типов недвижимости: и городской, и загородной; и престижной, и эконом-класса. Договор, отлаженный на основании нашего опыта массового страхования, включает все типовые риски и обеспечивает комплексное страхование как самого строения, так и домашнего имущества в нем, инженерного оборудования, отделки интерьера и даже гражданской ответственности собственника. Между тем в страховании городской квартиры и загородного дома есть свои «тонкости», и они учитываются в тарифах. Очевидно, что спектр строительных материалов для жилья за городом существенно шире, чем в квартирах, соответственно, стоимость полиса рассчитывается с учетом этих «тонкостей». Квартира в подавляющем большинстве случаев — объект неизменяемый. А вот загородный дом за время действия договора часто «обрастает» верандами, мансардами и т. д. и т. п. Разнятся и риски причинения вреда имуществу. Например, в загородном доме протечки из чужих помещений сверху невозможны, в квартирах — один из основных рисков. А кражи имущества за городом случаются чаще, чем в городских квартирах. Все это принимается во внимание при страховании в РОСГОССТРАХе.

МК-ФАКТ

Без лишних метров

Группа компаний «ЦДС» — один из крупнейших застройщиков Петербурга — на протяжении 10 лет успешно работает в сфере жилищного строительства. На счету компании более 30 завершенных проектов новостроек в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, реализованных самостоятельно и в партнерстве с другими строительными компаниями. Компания ориентирована на жилье эконом-класса и предлагает своим клиентам уникальный продукт — полноценные квартиры небольших метражей.

— Мы предлагаем хорошие современные квартиры оптимальных размеров. Никаких лишних площадей и очень функциональная планировка. Кухня в 8 метров, балкон или лоджия, комнаты от 15 метров — в общем, ровно столько площади, сколько нужно для комфортной жизни, — отмечает генеральный директор группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев. — Мы не говорим о том, что просторные квартиры — это плохо. Естественно, каждый вправе выбирать в силу своих возможностей и потребностей. И, тем не менее, лишние квадратные метры не являются первой необходимостью. И без них вполне можно обойтись. Тогда зачем переплачивать?

В 2009 году ГК «ЦДС» вывела на рынок три новых проекта (что особенно актуально в условиях грядущего дефицита квадратных метров): жилой комплекс «Северные высоты» в Буграх, жилой комплекс в Мурино, недалеко от метро «Девяткино», и новый дом рядом с площадью Мужества, на пересечении ул. Орбели и 2-го Муринского проспекта. В планах «ЦДС» на 2010 год — вывод на рынок еще нескольких объектов, в том числе двух жилых комплексов на Пулковском шоссе, жилого комплекса в Сестрорецке, поселка таунхаусов в Репино, строительство нового объекта малоэтажной застройки «Золотой век», расположенного в уникальном месте, рядом с Екатерининским парком в городе Пушкине. Масштабные проекты и планы компании еще раз подтверждают ее стабильность.

— Мы никогда не останавливали стройки и сейчас строим и проектируем 15 объектов. У нас никогда не было случаев «двойных» продаж, так как мы реализуем квартиры напрямую, без посредников. У нас небольшая кредиторская задолженность и устойчивое положение на рынке, — подчеркивает Михаил Медведев.

МК-СПРАВКА

Ставки снижены, комиссии – долой!

Сбербанк России объявил о беспрецедентном шаге: с 19 апреля крупнейший банк страны отменил все тарифы и комиссии «за выдачу кредита», «за рассмотрение кредитной заявки», «за обслуживание ссудного счета», а также ряда других. Более того, одновременно с отменой Сбербанк понизил процентные ставки по ряду кредитных программ. Новые ставки составляют:

- по жилищным кредитным программам — от 10,5% (в рублях), от 8,8% (в валюте);

- по потребительским кредитным программам — от 17,1% (в рублях), от 12,6% (в валюте);

- по автокредитам — от 14,5% (в рублях), от 9,5% (в валюте).

Решение Сбербанка об отмене комиссионных сборов с одновременным снижением процентных ставок по кредитам — первое на российском рынке. Теперь кредитные программы Сбербанка, в том числе и ипотечные, станут еще доступнее. В 2009 году только на долю Северо-Западного банка Сбербанка РФ пришлось свыше 60 процентов выданных ипотечных кредитов. В банке накоплен большой опыт по сотрудничеству с застройщиками. С 2005 года Северо-Западный банк Сбербанка РФ реализует программу «Ипотека+»: сначала банк осуществляет финансирование строительства конкретного строительного объекта, а затем кредитует население по льготным условиям — партнеры-застройщики предоставляют ипотечным заемщикам скидки от 7 до 15 процентов. При этом можно приобретать как построенные, так и строящиеся дома. В настоящее время в эту программу включено 6 домов с высокой степенью готовности — порядка 90 процентов.

Северо-Западный банк Сбербанка РФ постоянно повышает доступность кредитов, предлагая различные способы их погашения — равными ежемесячными (аннуитетными) или дифференцированными платежами. Не остаются без внимания банка и клиенты, столкнувшиеся с трудностью погашения займов вследствие потери работы или снижения доходов — для них разработан специальный кредитный продукт «Уверенность», позволяющий перекредитоваться по лояльным ставкам.