29.04.2010

Запасы жилья истощаются

Объемы ввода жилья в России в первые три месяца 2010 года сократились на 8,3%, но в Москве падение составило 52,9%, а в Петербурге — 16,4%. Сейчас застройщики продолжают вводить в эксплуатацию то, что начали строить до кризиса, говорят эксперты. По их мнению, более заметное падения объемов ввода жилья произойдет в 2011 году, когда «докризисный задел» закончится.

По данным Росстата, в I квартале 2010 года введено в эксплуатацию 105,3 тыс. квартир общей площадью 9,6 млн кв. м. Больше всего жилья построили в Московской области (9,1% всего построенного в России жилья). Вклад Петербурга в общую копилку составил 4,1%, Москвы — 3,5%, Ленинградской области - 2,7%.

В ряде регионов было введено в эксплуатацию меньше жилья, чем в I квартале 2009 года. Общее снижение по России составило 8,3%. При этом в Москве ввод жилья снизился на 52,9%, в Московской области — на 32,3%, в Петербурге — на 16,4%, в Ленинградской области — на 13,6%.

«Достаточно удивительно, что объемы ввода в Петербурге сократились столь незначительно (на 16,4%), в то время как продажи упали в два раза», - говорит председатель правления Северо-западной палаты недвижимости Павел Созинов. Незначительное падение обусловлено тем, что в первом квартале застройщики работали за счет средств, полученных ранее. «Те объекты, которые ввели сейчас в Петербурге, на 80-90% были проданы в предыдущие год-два», - поясняет эксперт. По его словам, строители привыкли к достаточно частой смене ситуации на рынке недвижимости. «Если системных кризисов за последние 10 лет было только два: сейчас и в 1998 году, то на рынке жилья в это же время было еще как минимум два микрокризиса, например в 2004 году. В результате строители понимают, как работать в кризисных условиях, и это говорит о стабильности отрасли», - отмечает Созинов.

«Основные объемы жилья, сдаваемого сегодня в Москве, приходятся на объекты, строительство которых началось еще до кризиса. В течение 2008-2009 годов часть этих строек была временно заморожена из-за трудностей с привлечением финансирования», - говорит пресс-секретарь агентства «МИАН» Валерий Прокопьев. Столь значительное — на 52,9% падение объемов ввода жилья в Москве обусловлено еще и тем, что первом квартале 2009, с которым проводится сравнение, объемы ввода резко выросли. «Первый квартал 2009 года был нетипичным: из-за кризиса сдача многих объектов была перенесена со второй половины 2008 года на начало 2009 года», - отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

По мнению главного аналитика Российской гильдии риэлтеров, генерального директора «Аналитической группы Стерника» Геннадия Стерника. происходящее снижение ввода жилья – нормальное, прогнозируемое развитие событий, последствия инвестиционного коллапса последних полутора лет. « Докризисные заделы, возникшие из-за замедления темпов строительства и переноса объемов ввода с планируемых кварталов на следующие, играли роль до III квартала 2009 года, но они исчерпаны», - говорит Геннадий Стерник. Он отмечает, что пока еще снижение ввода не сопровождается снижением объема предложения, на рынок выводятся инвестиционные квартиры, залоговые и т.д. «Но даже, если бы объем предложения начал снижаться, то он все равно еще некоторое время будет выше объема спроса. Так что эффект «исторического дефицита жилья» скажется на ценах только через год-два, когда растущий спрос сравняется с снижающимся предложением», - рассуждает Геннадий Стерник.

Свой вклад в снижение объемов строительства внес и сезонный фактор. «В январе-марте 2010 года была очень низкая температура, что задержало ввод объектов. Однако, по итогам четырёх месяцев 2010 года ситуация значительно улучшилась - по данным на 26 апреля в Петербурге введено 824 тысячи квадратных метров жилья. Эта цифра равна вводу жилья за первое полугодие 2009 года», - отмечает заместитель председателя Комитета по строительству Правительства Петербурга Владимир Кузнецов.

«Первый квартал традиционно показывает меньшие результаты по вводу жилья, чем последующие. Эти данные не показательны, и на их основании никаких предварительных выводов делать не следует. Есть план ввода жилья по Москве на 2010 год, по которому в городе планируется ввести в эксплуатацию около 3,1 млн.кв.м.жилья, и он будет выполнен. Из 3,1 млн кв.м.жилья за счет средств бюджета за счет бюджета планируется построить 737,8 тыс. кв. метров, за счет средств инвесторов – 2 млн. 363 тыс. кв. метров», - напомнили в Департаменте городского строительства Москвы.

«Ситуация во втором квартале будет чуть получше или похожая на первый квартал», - полагает руководитель отдела консалтинга и оценки Knight Frank St.Petersburg Антон Реутов.

Однако подчеркивают эксперты, по данным за первый квартал нельзя делать выводы о положении строительной отрасли и строить прогнозы на год. «Оценивать поквартальные данные — дело неблагодарное», - говорит аналитик Deutschebank Юлия Гордеева. По ее словам, снижение ввода в первом квартале, отмеченное Росстатом, может быть отчасти связано с сезонным фактором, сдача каких-то объектов могла быть перенесена на следующий квартал.

«С учетом особенностей формирования этих показателей зачастую репрезентативными бывают данные как минимум за полугодие, а лучше за год», - говорит генеральный директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ»Владислав Луцков.

«Показательным будет четвертый квартал — именно тогда вводится львиная доля объектов», - считает Павел Созинов. По его мнению, к концу года ситуация выровняется и объемы ввода жилья в Петербурге в 2010 году вряд ли будут существенно отличаться от объемов 2009 года. Антон Реутов также ожидает к концу 2010 года стабилизации и некоторого роста ввода жилья в Петербурге.

Зато в 2011-2012 годах в Петербурге заметное уменьшение объемов ввода произойдет. «Сейчас активно вымывается предложение, сформированное в докризисный период. В 2011 году ввод будет существенно меньше, а в 2012 вводить будет практически нечего», - отмечает Павел Созинов. Однако, уточняет он, не следует ожидать существенного роста цен, поскольку компенсирующим фактором становится вторичный рынок, на который сегодня приходится 70-80% сделок. «Каждый третий объект первичного рынка сегодня предлагается в уже готовых, построенных домах. То есть, доля первичного рынка в общем объеме сделок уже сегодня сокращается практически на 50%. Сейчас покупатель в большей степени ориентирован на готовое или высокой степени готовности жилье», - говорит Павел Созинов.

В Москве ситуация несколько иная. Здесь снижение ввода жилья может быть заметным уже в 2010 году. «С началом кризиса (осенью 2008 года) были заморожены разработки большей части новых проектов, и сейчас (с учетом временного лага) начинает ощущаться дефицит нового жилья», - говорит директор департамента новостроек Est-a-Tet Юлия Гераськина. По ее словам, снижение ввода может быть отмечено в 2010 году, а в 2011 году дефицит предложения нового жилья усилится. В то же время, подчеркивает Юлия Гераськина, делать окончательные выводы стоит по итогам четвертого квартала 2010 года.

Владислав Луцков предполагает, что в Москве в 2012 году объемы ввода жилья могут восстановиться. «Оживление будет постепенным, и темпы роста объемов будут в первую очередь зависеть от реструктуризации долговых обязательств инвесторов-застройщиков и готовности банков открывать проектное финансирование по новым объектам», - заключает он.
 

29.04.2010 11:05 | Источник БН.ру

Авторы: Ирина Огурцова | Елизавета Добкина