31.05.2010

Петербург и Новгородская область приступили к сотрудничеству. Перспективы реализации совместных инвестиционных проектов выглядят весьма заманчивыми. К тому же, по мнению некоторых экспертов, рост инвестиционной активности уже не за горами.

Делегация из Великого Новгорода посетила заседание пресс-клуба на тему: «Крупные инвестиционные проекты и государственная жилищная политика. Потенциал и перспективы развития в посткризисный период», организаторами которого выступили газета «Строительный Еженедельник», Единый строительный портал, Северо-Западная палата недвижимости. Заседание пресс-клуба состоялось в рамках выставки «Жилищный проект».
Гости рассказали о перспективных направлениях на строительном рынке своего региона. В частности, председатель комитета строительства Новгородской области Ирина Желтова отметила, что за последние 3 года рост инвестиций в жилищное строительство у них составил 122%. В целом по России этот показатель в разы меньше. Это говорит о том, что строители рассматривают Новгородскую область как крупнейшую инвестиционную площадку. «Надеемся, что наши новые предложения заинтересуют петербургских застройщиков. Причем речь идет не только о Новгородском районе – есть прекрасные территории в Окуловском, Крестецком, Демянском районах. Мы открыты для сотрудничества».
Для иногородних инвесторов уже подготовлено 225 инвестплощадок, информация о которых находится в открытом доступе. По словам начальника отдела инвестиционной деятельности экономического комитета Новгородской области Анатолия Тейдера, сейчас в области в различной стадии реализации находится 68 крупных и средних инвестиционных проектов на общую сумму в 87 млрд рублей. «Раньше каждый инвестор сам выбирал лучшую на тот момент площадку. Теперь площадка "ищет" инвестора сама. В частности, идет поиск инвесторов для строительства цементного завода в Окуловском районе вблизи железнодорожной линии Москва – Санкт-Петербург. Еще 170 га в Новгородском районе можно использовать для производства автокомпонентов».
Президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Дмитрий Щегельский подтверждает слова г-жи Желтовой, отмечая, что спрос действительно есть, питерцы рассматривают новгородскую недвижимость как загородное жилье. Тем более что в настоящее время у строительных компаний области имеется непроданное жилье, которое могло бы заинтересовать петербуржцев.
Начальник аналитическо-информационного отдела ГУП «ГУИОН» Дмитрий Табала по-прежнему видит проблемы на рынке строящегося жилья: «Рынок недвижимости сейчас находится на ценовом дне, такая ситуация будет продолжаться, вероятнее всего, до 2011 года. Поэтому реализация крупных проектов вступит в интенсивную фазу не ранее 2011 года. Продажи «первички» пытаются приподняться, но это подъем в пределах 3-5 процентов. Коммерческая недвижимость, в частности торговый сектор, чуть ожила. Сегодня можно уверенно сказать, что на этом рынке спад прекратился. В течение года спрос на рынке жилья будет постепенно возрастать с возможным повышением цен до 10 процентов к концу 2010 года».

Новые банковские программы

По-прежнему настороженно к застройщикам относятся представители банков, вспоминая недавнюю ситуацию с отсутствием финансирования. Советник управляющего Санкт-Петербургским филиалом Национального Резервного Банка Алла Трубникова предупреждает коллег о возможных рисках: «В любом случае компания, обращающаяся в банк за кредитом, должна понимать, что кредитор постарается максимально минимизировать свои риски. Так, учитываться будет финансовая устойчивость компании. Если состоятельность организации будет вызывать вопросы, то вероятность получить займ ничтожно мала. Есть проблемы и с оценкой залога, сложно определить продажную стоимость, поэтому величина дисконта остается довольно большой при кредитовании застройщиков, и никуда от этого не деться».
Начальник отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ЗАО «Банк ВТБ 24» Татьяна Хоботова считает, что новые банковские программы способны улучшить ситуацию на рынке недвижимости. «С 1 июня 2010 года мы начинаем кредитование физических лиц по программе ВЭБа под 11 процентов годовых. Наши заемщики могут приобретать только готовые квартиры с оформленными правами собственности. Первоначальный взнос собственных средств должен быть равен 20 процентам, максимальная сумма кредита может составлять 8 миллионов рублей. В будущем планируем снизить первоначальный взнос до 10 процентов. Что касается первичного рынка жилья, то мы рады сотрудничать со всеми застройщиками, у которых жилье построено на 100 процентов».
По мнению заместителя генерального директора «Национальной Жилищной Корпорации – Санкт-Петербург» Дмитрия Майорова, банкам проще кредитовать малоэтажное строительство, потому что оно наименее рискованное. «Сейчас ситуация для нас проста, так как проект находится на стадии завершения. У нас закончились все финансово емкие процессы: инфраструктура, дороги, социальные объекты. Остались только сами жилые дома. Сейчас наше основное внимание направлено на формирование поточной системы ипотечного кредитования», – отмечает г-н Майоров.

Несовершенство земельных законов

Генерального директора ИСК «Мегалит» Александра Брегу волнует судьба инвестиционных проектов не только в Новгородской области, но и в Санкт-Петербурге. Он считает, что ближайшее будущее в этом направлении туманно, и ссылается на несовершенство некоторых законов, которые строительное сообщество совместно с властями приняло в спешке. В частности, речь идет о ПЗЗ, из-за которых, по мнению эксперта, 90 процентов будущих проектов зависло по полной программе. «Город поделен на зоны, эти зоны получили свои наименования не очень продуманно. Застройщик сталкивается с ситуацией, когда, с одной стороны, закон надо выполнять, а с другой – нет механизмов его исполнения. Мы не можем нормально развиваться, учитывая все нормы, прописанные в новом законодательстве». Например, г-на Брегу возмущает ситуация с парками, парковками и этажностью. «Квартал примыкает к парку, но при этом в расчет озеленения его брать нельзя. Это же абсурд! – восклицает эксперт. – Парк – он на то и парк, чтобы считаться зеленой зоной. Неясны и принципы установления предельного высотного параметра в районах за пределами исторического центра. В застраиваемом квартале уже есть дом высотой 81 метр, но нам не разрешают строить выше 66 метров. При этом совершенно неясно – почему 66 метров? Кроме того, мы не можем строить четырехэтажные паркинги под землей. Их цена будет просто неадекватной, ни у кого денег не хватит купить такое машиноместо».
К перечислению проблем строителей присоединился и первый вице-президент ЗАО УК «Балтрос» Олег Еремин, подчеркнув, что в настоящее время застройщик, реализующий крупный проект, за свой счет создает почти всю инфраструктуру, прокладывает инженерные сети. Однако не работает механизм передачи этих сетей городу, нет даже механизма включения этих затрат в себестоимость. Таким образом, сети «повисают» бременем на самом застройщике. Столкнулся г-н Еремин и с трудностями в связи с быстрой сменой законов: «Свой проект "Новая Славянка" мы начинали, пока действовал один Градостроительный кодекс, завершали – когда был принят другой, в результате почти всю документацию пришлось переделывать. Нельзя менять правила игры, начав игру».

Старый добрый бартер

Ни для кого не секрет, что многие крупные инвестиционные проекты в период пресловутой экономической нестабильности были заморожены. Однако некоторые застройщики сумели подстроиться под стремительно меняющееся время, предложив инвесторам выход из сложившейся ситуации. Генеральный директор ЗАО «Хоск-2» Закир Муратов рассказал, что работа была построена по бартерному принципу: в условиях жесткого отсутствия финансирования к строительству объектов привлекались организации, которые работают за квадратные метры, а не за деньги. Этот правильный, по мнению эксперта, путь поспособствовал тому, что крупнейший инвестиционный проект «Ладожский парк» сегодня близится к своему завершению. «В настоящее время из четырех очередей первая сдана, из четырех корпусов второй очереди часть построена на 60-80 процентов, готовы чертежи по третьей очереди».
По словам генерального директора компании ЗАО «ЦУН ЛенСпецСМУ» Ирины Онищенко, им удалось избежать проблем с инвестициями благодаря правильно выстроенной политике предприятия. Сейчас компания продолжает застройку «Юбилейного квартала» близ Юнтоловского заказника.
Председатель правления НП «Северо-Западная палата недвижимости» Павел Созинов, подводя итоги пресс-клуба, отметил, что инвесторы будут выходить за рамки мегаполисов и сосредоточиваться в первую очередь на близлежащих регионах. Так, он указал на то, что интересы инвесторов Москвы уже давно вышли за пределы даже Московской области. По сути, экономические интересы инвесторов двух столиц отразятся на развитии регионов, расположенных между ними.