12.07.2010

Банкиры уверены, что второй волны кризиса на рынке недвижимости не будет, но при этом никто из них не сомневается, что объем невозвратов будет расти. Об этом эксперты заявили на XV Северо-Западной банковской конференции.

Специалисты связывают процесс накопления задолженностей по ипотечным кредитам с эйфорией по поводу выхода из кризиса и отказами от антикризисных мер. В результате этого финансовый рынок пришел к стагнации. Позитивная динамика есть, но она ничтожно мала.

Курс на стабилизацию

Президент Ассоциации российских банков Москвы Гарегин Тосунян отметил, что из хронического состояния кризиса выйти непросто. «Мы были неправы, когда не пролонгировали антикризисные меры, поэтому и находимся в глубинном состоянии кризиса. В рамках этого кризиса произошло еще большее нарушение конкуренции. Своими мерами мы предоставляем возможность богатеть тем, кто и так богат. За прошлый год на 17 процентов увеличилось число миллиардеров, поэтому кому кризис, а кому мать родная».
Директор по работе с частными клиентами Санкт-Петербургского филиала банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) Богдан Чекомасов так оценил сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости: «Мы полагаем, что второй волны кризиса в России осенью 2010 года не будет, так как не видим предпосылок к этому. Размер просрочки по ипотеке по состоянию на первое июля составил 4,88 процентов. Снижение с начала года составило около 1 процента. То есть, наоборот, мы наблюдаем тенденцию по стабилизации финансового положения наших заемщиков».
Представители банка утверждают, что условия ипотечных программ и кредитная политика вплотную приблизились к докризисным. С учетом демпинга банков с государственным участием во втором полугодии 2010 года развернется жесткая конкурентная борьба за заемщика, и процентные ставки продолжат снижаться. Не исключено, что большинство из них будет варьироваться в пределах 10,5-13,5% для кредитов в рублях на покупку вторичной недвижимости с залогом. Объем выданных в Санкт-Петербурге ипотечных кредитов во втором полугодии будет выше прошлогоднего показателя на 30-50%. Если предположить, что количество ипотечных сделок будет увеличиваться на 30% в каждом квартале, то к концу 2010 года их доля в общем количестве сделок на вторичном рынке может достигнуть 12-15%.
К концу года специалисты прогнозируют дефицит предложения на первичном рынке из-за сокращения объемов строительства в период кризиса. Следовательно, часть спроса будет переориентирована на вторичный рынок, а с учетом закона равновесия это приведет к росту цен.

Проблемные кредиты

Президент ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович на перспективы смотрит с долей оптимизма, но при этом не исключает, что это лишь затишье перед бурей: «На мой взгляд, сейчас недвижимость находится в состоянии покоя. Были робкие ожидания роста весной; сейчас статистика показывает, что продажи развиваются не очень активно. Возможно, это связано с летним спадом. Безусловно, существует отложенный спрос, но делать однозначные выводы можно будет только осенью, когда уйдет сезонный фактор».
Как отметил эксперт, существует программа Ассоциации банков Северо-Запада, которая эффективно работает с проблемной задолженностью. На сайте www.zalog24.ru размещаются проблемные объекты недвижимости, привлекаются потенциальные покупатели и впоследствии осуществляется процедура продажи. Таким образом, деньги возвращаются обратно в банк.
Банкиры сходятся в одном: большая часть проблем с невозвращенными ипотечными кредитами возникает из-за недоработок в законодательной сфере. «Что касается ипотечных квартир, то это наиболее сложный технический и юридический момент с точки зрения реализации. Законодательство по залогу имеет много пробелов и сильно затрудняет возможность банков реализовать свое залоговое право. Мы привлекаем дополнительные структуры, в частности, Северо-Западную палату недвижимости, Российский аукционный дом, с которым у нас подписан договор. Каждый выполняет свою часть работы. Благодаря нашим усилиям сейчас рост просрочки в целом не увеличивается. Все возможные кредиты реструктурированы, с невозможными к возврату ведется работа», – говорит эксперт.

Нам Канада не пример

Г-н Тосунян видит корни проблемы в прошлом: «К сожалению, пока идет процесс накопления задолженностей. Ипотека должна стимулировать малообеспеченную категорию граждан, а она этого не делает. Даже до кризиса она помогала развивать элитное жилье и стимулировала тех, кто рассматривал ипотеку как инвестиции». По мнению эксперта, сегодня АИЖК существенно усилило свое влияние на ипотечном рынке и начало заниматься страхованием рисков. Но все равно нам по-прежнему далеко до социально ориентированных стран – таких как Канада, где в свое время государство давало полную гарантию по сумме кредита и процентам для тех, кто приобретал первичное жилье в ипотеку.
«Канада создала систему страхования ипотечных кредитов. Банки стали конкурировать друг с другом, обеспечивая жильем малоимущих, а государство дало им гарантии и взяло на себя риски. Аферисты уходили из этой сферы, потому что государство защищало банки. На эти цели выделили порядка 20 миллиардов канадских долларов, и это привело к тому, что в течение двух десятков лет была решена проблема жилья. В Канаде нет бездомных людей», – резюмировал Гарегин Тосунян. Такой массированной ипотечной поддержки у нас не было и нет. В России все сводится к полумерам.