30.07.2010

С учетом роста объемов перевозок нагрузка на существующую транспортно-логистическую систему Ленобласти будет увеличиваться, считают эксперты.

В Ленинградской области наибольшая активность предложений производственно-складской недвижимости наблюдается во Всеволожском, в Гатчинском, в Ломоносовском и в Тосненском районах. Высоким спросом пользуются логистические комплексы, размещаемые вдоль КАД (Уткина Заводь, Шушары). В докризисное время склады активно строились вдоль Московского шоссе. Это привело к тому, что к концу 2009 года там было сконцентрировано около 40% предложения качественных складских площадей, что неизбежно привело к обострению конкуренции в южных направлениях. По словам Веры Бойковой, руководителя отдела по работе с клиентами ASTERA, ситуация на рынке складов после провала 2009 года постепенно стабилизируется. В первую очередь это касается объектов, расположенных на границе с Петербургом. Так, расположенные в Шушарах складские центры класса А - логистический комплекс ‘Мегалоджикс’ заполнен на 75% с учетом последней сделки (ЗАО ‘Дикси - Петербург’ арендовало 34 тыс. м2), комплекс ‘AKM Logistics’ заполнен примерно на 50%, терминал ‘Евросиб’ демонстрирует 100%-ную заполняемость. ‘Класс В трудно оценить комплексно - площади небольшие, склады сдаются, как правило, целиком, - говорит Вера Бойкова. - Класс А будет медленно, но верно заполняться, новые склады пока не строятся, новые очереди существующих логистических комплексов заморожены до момента заполнения первых очередей’. По словам эксперта, в 2010 году ставки стабилизировались. Средняя цена аренды по сравнению с 2009 годом немного выросла - с 350 до 375рублей за 1м2 в месяц, включая НДС.

Новые проекты В апреле текущего года финская компания Atria Plc (в России представлена брендами ‘Пит-Продукт’, ‘КампоМос’) открыла производственно-логистический комплекс в промзоне Горелово Ломоносовского района Ленобласти. Atria Plc инвестировала в проект 70 млн евро. Ряд компаний заявили о планах строительства логистических центров на территории региона. Новый производственно-складской комплекс планируется построить на территории промышленной зоны ООО ‘Северо-Западный Технопарк-Колпино’ в поселке Тельмана Тосненского района. Строительство производственных и складских помещений ООО ‘ДиКом’ планирует осуществлять на участке 8,7 га. Площадь перспективной застройки - 43 тыс. м2. Строительство будет вестись поэтапно и продлится около 4 лет. Общая стоимость проекта составит 600 млн рублей. ОАО ‘Российские железные дороги’ прорабатывает проект по созданию ‘сухого порта’ в Ленинградской области в районе станции Шушары. ЗАО ‘Строительный трест’ начало реализацию логистического проекта во Всеволожском районе Ленобласти близ КАД. На территории около 2 га предполагается возвести теплый и холодный склады для коммерческого использования. Участок находится рядом с промышленным комплексом ‘Ржевка’, который возведен компанией на территории 5 га по адресу: Рябовское шоссе, 120 (Красногвардейский район Петербурга).

Перспективные зоны Центрами концентрации логистических комплексов, помимо зон, граничащих с Петербургом, являются порты Ленинградской области. В планах правительства региона - развивать их инфраструктуру. В прошлом году в области была разработана ‘Стратегия развития транспорта региона до 2030 года’, а также ‘Долгосрочная целевая программа развития транспорта и транспортной инфраструктуры Ленинградской области на период до 2015 года’. Администрация области окажет содействие ОАО ‘Морской торговый порт Приморск’ в разработке схемы территориального планирования порта и прилегающих территорий. Порт планирует наращивать мощности до 120 млн т грузов в год за счет развития двух районов - Ермиловского и Высокинского. В перспективе планируется перевалка не только нефти, но и продуктов нефтехимии, контейнерных, генеральных грузов. На распределительно-перевалочном комплексе ‘Высоцк ‘Лукойл-II’ будет строиться четвертая очередь терминала с увеличением мощности до 16 млн т. В ближайшем будущем владелец порта Высоцкий - ОАО ‘РОСА Холдинг’ - намерен перепрофилировать его из угольного в универсальный.

Предполагается также реконструкция порта Выборг. Стратегия развития, разработанная владельцем - группой ‘Осло Марин’, предусматривает перегрузку накатной техники, обслуживание контейнерных перевозок, существенное увеличение пропускной способности портового комплекса. Самым масштабным инфраструктурным проектом в регионе является строительство многофункционального порта в Усть-Луге. Оно осуществляется в рамках ФЦП ‘Модернизация транспортной системы России’ на основе государственно-частного партнерства. Генеральный план порта предусматривает создание 16 перегрузочных комплексов суммарным оборотом 120,6 млн т грузов в год. Сейчас шесть специализированных перегрузочных комплексов, в том числе паромный, уже работают. В Усть-Луге создаются интермодальный транспортный узел, промышленные, логистические, рекреационные кластеры. Предполагается также создание новых портовых комплексов вблизи порта Усть-Луга: в устье реки Луги (ООО ‘Перегрузочный пункт’), в Вистино (ООО ‘Терминал Новая Гавань’, ООО ‘Северо-Западный Альянс’), в Горках (ОАО ‘Аврора’, ЗАО ‘Северо-Западный Морской порт’).

Владимир Елин Председатель совета директоров ЗАО ‘Смарт Лоджистик Групп’ (SLG)

За период кризиса падение перевозок в регионе составило 10% и на фоне других промышленных регионов выглядит более оптимистично. Это произошло потому, что здесь более развита и насыщена железнодорожная и портовая инфраструктуры по сравнению с другими регионами России. Инфраструктура продолжает развиваться. После развала СССР исторически сложилось, что 90% наших экспортно-импортных грузов переваливалось через порты Прибалтики. Через 2-3 года, когда заработает на полную мощность порт Усть-Луги, Россия окончательно откажется от услуг прибалтийских соседей и даже возьмет на себя часть транзита, что будет способствовать быстрому росту грузопотока и повышению качества предоставляемых услуг.

Венера Лаухина Заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International

Сегодня можно с уверенностью констатировать: рынок производственно-складской недвижимости Ленинградской области восстанавливается. Желание арендаторов оптимизировать логистический процесс, улучшить условия, а возможно, стать обладателем собственного логистического центра становится явным показателем оживления и перспективы дальнейшего развития. Структура спроса по профилям арендаторов также изменилась: наиболее активными оказались производственные компании, включая компании автомобильной промышленности (в совокупности 32% от общего объема сделок), торговые сети (28%) и логистические операторы (23%). Конечно же большинство арендаторов при первоначальном подборе складских помещений в области зачастую сталкиваются с несоответствием ожидаемых технических характеристик объекта (отсутствие пандуса, недостаточное количество доков и т.п.), но практически все качественные объекты складской недвижимости позволяют внести необходимые изменения, грамотно организовать внутрискладскую логистику, тем самым оптимизировать затраты на складскую функцию. При этом собственники сегодня готовы идти навстречу запросам арендаторов, создавая более комфортные условия для входа в проект.

МНЕНИЕ:

Юрий Румянцев Президент Северо-Западной палаты недвижимости

В докризисный период 2006-2008 годов в Ленинградской области случилось складское перепроизводство, в основном в сегменте площадей класса А. Это вполне понятно, поскольку окупиться подобный проект может гораздо быстрее, чем площади классом пониже. В итоге, во время кризиса пустовали до 80% элитных складов. Впрочем, в целом перенасыщенность Ленобласти складскими площадями, если сложить все сегменты, будет порядка 30%. Поэтому о возможном дефиците и повышении ставок аренды можно забыть на ближайшие 2-3 года. Рынок складской недвижимости находится в прямой зависимости от активности сетевых ретейлеров, уровня платежеспособного спроса и многих других показателей. Каких-либо изменений можно ждать, только когда доходы населения достигнут докризисных, товарооборот увеличится, а вместе с ним рынок Ленобласти станет интересен международным ретейлерам. На сегодня значительные объемы складской недвижимости области концентрируются вокруг КАД. Во-первых, это создает проблему с доставкой грузов из-за транспортного коллапса, а во-вторых, налицо конфликт интересов девелоперов складской недвижимости и застройщиков, которые хотели бы на этих землях возводить многоквартирные дома и коттеджные поселки.

Вера Бойкова Руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA

Реализация многих складских проектов в области приостановлена, возможно, в 2011 году строительство будет постепенно возобновляться. Долгое время очень слабо был развит формат build-to-suit (строительство объекта по заказу конкретного клиента), полагаю, что данное направление получит развитие. Спрос на этот вид складского девелопмента будет в основном со стороны производственных компаний.