Сергей Петров: рынку недвижимости нужны перемены
Сергей Петров: рынку недвижимости нужны перемены
Система законодательного обеспечения рынка недвижимости нуждается в качественном реформировании. Решать эту задачу должны не только чиновники, но и представители бизнеса. О совместных инициативах рассказывает депутат Госдумы РФ, председатель Наблюдательного совета Национальной палаты недвижимости Сергей Петров.
– В последнее время активно обсуждается возможность внедрения системы коммерческого найма жилья. Что нужно сделать, чтобы соответствующий механизм заработал?
– Система коммерческого найма жилья десятки лет успешно действует во многих странах мира. Нужно, чтобы она заработала и у нас. Государство должно активно развивать строительство доходных домов, а главное – привлекать к этой работе частных инвесторов. Пока что сделать это весьма затруднительно, именно ввиду низкой рентабельности подобных проектов. Ситуацию можно исправить благодаря предоставлению государственных преференций участникам программ строительства доходных домов – как инвесторам, так и нанимателям. Тем более если речь идет о социальных проектах. Для этого нужно упорядочить законодательную базу, скорректировать систему налогообложения, различные схемы кредитования проектов – к примеру, привлекать заемные средства с помощью выпуска ценных бумаг. Государство в лице субъекта РФ или муниципалитета должно предоставлять земельные участки застройщикам, которые захотят участвовать в проектах по этой схеме, целевым назначением.
Участки под строительство доходных домов необходимо обеспечивать инженерной инфраструктурой за счет государства, оно должно брать на себя благоустройство этих территорий. Такие партнерства следует облагать пониженным налогом – с владельцев построенных доходных домов взимать налог не как с юридических лиц, а как с физических. Надо компенсировать часть процентной ставки по кредитам на строительство, часть арендной ставки для участников программы за счет бюджета. Только в таком случае проекты доходных домов смогут рассматриваться как инвестиционные, а их срок окупаемости не превысит десяти лет.
– Сергей Валерьевич, какие перемены нужны рынку недвижимости сегодня?
– В первую очередь необходимо позаботиться о безопасности сделок. К сожалению, существующая сегодня система взаимоотношений между участниками рынка не обеспечивает защиты интересов клиентам – из-за того что рынок недвижимости непрозрачен, а законодательная база несовершенна. И в результате встречаются случаи злоупотреблений правами покупателей, а порой – и откровенные факты мошенничества.
Давно пора менять в корне схему взаимоотношений между застройщиками и риэлторами. Сегодня многие строители вынуждены выполнять несвойственные им функции: привлекать средства населения, то есть выступать в качестве финансовых институтов, продавать недвижимость, то есть фактически выступать в качестве риэлторов. Более того, застройщики часто играют роль и управляющих компаний: когда часть квартир в доме не продана, обслуживать их вынуждены сами строители – посредством аффилированных лиц. С рынка до сих пор не ушли бартерные схемы, у застройщиков и риэлторов нет четких и прозрачных взаимоотношений. В частности, необходимо разработать типовой договор между риэлтором и застройщиком.
Считаю, что для решения этих проблем власть и бизнес просто обязаны объединить свои усилия. Первый шаг в этом направлении уже сделан – в стране появилась система добровольных СРО в сфере строительства и рынка недвижимости. Механизм саморегулирования необходимо развивать и продвигать по регионам, совершенствовать систему контроля и ответственности перед потребителями.
В части повседневной работы у профессионалов все больше нареканий вызывает 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов…».По сути, этот документ защищает дольщиков лишь от двойных продаж. Но таких случаев сегодня уже практически нет. К сожалению, 214-ФЗ не спасает покупателей строящегося жилья от главного риска – банкротства застройщика. Более того, сегодня власть не может контролировать расход средств, которые получают строительные компании от покупателей жилья. Не прописана ответственность инвесторов, которые часто выступают владельцами земельных участков под строительство жилья. Тут нужно принимать кардинальные решения, полумерами уже не обойтись.
– Вы являетесь председателем Наблюдательного совета Национальной палаты недвижимости. Какие задачи сегодня стоят перед общественным объединением?
– Обозначенные проблемы невозможно решить только на уровне местных властей. С соответствующими инициативами необходимо выходить в органы федеральной власти.
Совместными усилиями мы ведем такую работу: уже сейчас выдвинули ряд инициатив по изменению 214-ФЗ, внедрению системы коммерческого найма, создаем профессиональные стандарты работы, активно действуем в регионах. Эта деятельность способствует созданию цивилизованного и прозрачного рынка недвижимости в России.