29.03.2013

Рынок недвижимости: эксперты прогнозируют стабильность

Как поведет себя рынок недвижимости в 2013 году? В рамках состоявшейся в Агентстве бизнес новостей пресс-конференции НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» эксперты поделились своими прогнозами и комментариями на данную тему. Главный вывод, который был сделан в ходе обсуждения – глобальных потрясений и ценовых скачков в ближайшее время ожидать не стоит.

По словам Дмитрия Щегельского, президента «Санкт-Петербургской палаты недвижимости», на сегодня недвижимость, это единственный финансовый инструмент, который не только имеет легко прогнозируемую доходность, но и понятен простому гражданину. Потенциальные покупатели жилья пристально следят за состоянием рынка, поэтому экспертные прогнозы на 2013 год интересны очень многим.

Состояние стабильности

По данным специалистов «Санкт-Петербургской палаты недвижимости», с начала 2013 года жилищный рынок демонстрирует стабильность. Цены показывают ежемесячный символический рост в пределах долей процента, столь же незначительно растет и число сделок.

Самый заметный фактор, с которым специалисты связывают возможное изменение рыночной ситуации, это значительное смещение спроса на первичный рынок. По словам Анастасии Казанской, вице-президента НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» генерального директора агентства недвижимости «АмирА-Н», главной причиной этого является ограниченность финансовых возможностей основной массы покупателей. «В процессе поиска жилья многим покупателям приходится корректировать свои предпочтения, делая основным приоритетом выбора квартиры ее минимальную цену», - считает эксперт.

По ее мнению, тенденции спроса сегодня таковы, что покупатели наиболее активно раскупают именно недорогое жилье, в основном - студии и однокомнатные квартиры. При этом экспонирующиеся на вторичном рынке объекты не всегда удовлетворяют ценовым предпочтениям. Так, 60% предложения вторичного рынка этой зимой составляли одно- и двухкомнатные квартиры. Но порядка 40% их располагалась в кирпичных и кирпично-монолитных домах, которые традиционно достаточно дороги. Массовый же спрос сместился в сегмент более дешевого панельного жилья – минувшей зимой почти треть спроса приходилась на однокомнатные квартиры в панельных домах по цене до 3,5 млн руб. Но доля таких объектов в общем объеме предложения совсем невелика.

Первичный рынок уходит на периферию

Однако, по мнению многих экспертов, уже сегодня первичный рынок как выход для тех, кто желает сэкономить на покупке жилья, постепенно теряет свою актуальность. В результате существенного прошлогоднего удорожания квартир в новостройках, дельта между средними ценами на «первичное» и «вторичное» жилье существенно сократилась. В январе-феврале прошлого года средняя цена «квадрата» в новых домах отставала от аналогичного показателя вторичного рынка на 16%, в январе текущего года разница уже не превышала 12%, а в феврале снизилась до 11%.

По мнению Дмитрия Щегельского, при дальнейшем росте цен на строящееся жилье может произойти отток покупателей на вторичный рынок. А это, в свою очередь, приведет к повышению его цен. «Подобную ситуацию, когда всплеск цен случился после предельного сокращения дельты между «новым» и «старым» жильем мы уже наблюдали в 2006 и 2008 годах. Не исключено, что и тенденции 2013 года приведут к чему-то подобному», - считает эксперт.

«Уже сейчас определенный тип жилья выгоднее покупать на вторичном рынке в центральных районах города, а не в новостройках. Трех-четырехкомнатная квартира в центре сегодня зачастую сравнима по цене с двухкомнатной квартирой в новых домах бизнес-класса», - отмечает Екатерина Романенко.

При этом, по словам Павла Созинова, председателя правления НП «Северо-Западная палата недвижимости», соотношение цены и качества на первичном рынке тоже все чаще выглядит не сбалансированным. «Рынок строящегося жилья смещается все дальше на периферию, в т.ч. и на областные территории. Но если областная регистрация сегодняшних покупателей почти не смущает, то продолжающийся рост цен на такие объекты и волюнтаризм застройщиков в вопросах ценообразования – совсем другое дело», - считает эксперт. По его мнению, по целому ряду периферийных объектов цены уже сегодня необоснованно завышены и интерес к ним будет снижаться.

Законодательство как определяющий фактор

Какие еще факторы могут повлиять на оживление рынка? Специалисты считают, что рыночная ситуация может измениться под влиянием законодательных нововведений. По словам Екатерины Романенко, председателя правления «Санкт-Петербургской палаты недвижимости», президента ГК «Экотон», в частности, заметным событием текущего года стало наметившиеся внимание властей к одному из самых «тихих» сегментов рынка недвижимости – аренде жилья.

Здесь и новые инициативы Федеральной налоговой службы по налоговым вычетам для «белых» арендаторов, и внесенный в Госдуму проект реформирования института некоммерческого найма, и ряд предложений по введению новых механизмов коммерческой аренды.

Как заявил Юрий Курикалов, эксперт Аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, необходимость новых законодательных инициатив была вызвана тем, что обсуждавшийся в Госдуме законопроект о создании в России системы некоммерческого найма жилья не соответствует потребностям развития арендного рынка в России. В итоге рабочей группой экспертов была подготовлена альтернативная концепция модернизации арендных отношений.

По мнению Павла Созинова, некоммерческий наем – лишь отдельный узкий сегмент арендных отношений, тогда как в реформировании и введении новых механизмов нуждается весь рынок.

В частности, эксперты считают, что некоммерческий наем должен регулировать вопросы обеспечения жильем лишь граждан с низким уровнем дохода, тогда как остальным должен быть предложен механизм коммерческой бессрочной аренды. Здания для этих целей возможно строить на условиях государственно-частного партнерства, а арендные ставки здесь будут близки к существующим сегодня рыночным ставкам аренды жилья.

А главной тенденцией изменений арендного рынка, по мнению Екатерины Романенко, станет растущая прозрачность сделок и рост арендных отношений, осуществляющихся строго в рамках закона. «Рынок будет меняться в сторону легализации, на нем, несомненно, появятся новые игроки, все это со временем приведет и к коррекции арендных ставок», - считает Екатерина Романенко.

Впрочем, по ее мнению, в текущем году эти факторы вряд ли успеют как-то отразиться на состоянии рынка. Пока что арендные ставки растут лишь в пределах инфляции. Так, средняя цена аренды однокомнатной квартиры в феврале текущего года составила 21 200 рублей, увеличившись лишь на 5% по сравнению с февралем 2012 года. Средние арендные ставки на «двушки» и «трешки» в феврале равнялись 28 200 (+7%) и 36 400 (+5,5%) рублям соответственно.

С тем, что в 2013 году на рынке аренды серьезных изменений не произойдет, согласен и Юрий Курикалов. По его словам, в перспективе «изменения в правовом поле будут «тектоническими», и прорыв в создании нового рынка арендного жилья все-таки произойдет», но, безусловно, не в 2013 году.

Тем не менее, пока все эти тенденции отмечаются лишь в качестве потенциальных, и значимого влияния на рынок не оказывают. Те же эксперты отмечают не только стабильность цен, но и устойчивость текущей покупательской структуры спроса. Возможно потому, что для системных изменений на рынке необходимо более длительное время. Пока же те, кто решил купить или продать свою недвижимость именно в 2013 году, со значительной долей уверенности могут ожидать, что год будет спокойным.