27.05.2013

До конца 2013 года правовое пространство, в котором развивается жилищное строительство, ожидают значительные перемены. С одной стороны, новые законы повысят защищенность дольщиков, с другой – приведут к увеличению стоимости квадратного метра.

Прежде всего, до конца года будут предлагаться все новые инициативы по защите прав дольщиков. Об этом в докладе на ежегодном «Дне ипотеки в Карелии» говорил председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.

Вопреки расхожему мнению, 214-ФЗ не стал стопроцентной защитой для граждан, покупающих квартиры в строящихся домах. На данный момент в РФ по официальной статистике Минрегиона числятся 66 тыс. человек и более 600 «замороженных» объектов. «Когда человек относит свои сбережения в банк, то они защищены системой страхования банковских вкладов хотя бы в пределах 700 тыс. руб. Когда он вкладывает свои средства в долевое строительство, то их сохранность не гарантирована ничем. В законодательстве до сих пор просто нет соответствующего инструментария», - комментирует Павел Созинов.

Инструменты дополнительной защиты дольщиков предусмотрены в принятом в начале 2013 года Федеральным законе 294-ФЗ. Строительные компании, работающие в соответствии с 214-ФЗ, должны будут выбрать один из трех способов обеспечения своих обязательств - либо поручительство банка, либо страхование профответственности, либо участие в обществе взаимного страхования (ОВС). На прошлой неделе Минрегион объявил о начале отбора застройщиков, которые войдут в пул учредителей ОВС.

Затраты строителей, безусловно, вырастут. Но насколько именно – подсчитать можно лишь приблизительно. Банковская гарантия, по мнению Созинова, не станет распространенным способом подтверждения благонадежности застройщика: финансовые организации готовы давать поручительства только в том случае, если сами участвуют в соинвестировании строящегося объекта. К тому же законодатели установили довольно жесткий барьер отсечения финансовых учреждений – банк должен работать на рынке как минимум пять лет, иметь не менее 200 млн руб. уставного капитала и 1 млрд руб. собственных средств, что сильно сужает круг возможных гарантов. Размер взноса в ОВС пока не определен. Правил страхования также нет. «Разговаривал со страховщиками. Они говорят, что готовы страховать такие риски примерно под 10% от объема страховой суммы. Понятно, что все дополнительные затраты будут заложены в стоимость квадратного метра, которая вырастет примерно в этой пропорции», - считает Павел Созинов.

Но, чтобы навести порядок на рынке недвижимости, дополнительных гарантий защиты дольщиков недостаточно. Все больше строительных компаний предпочитают работать не по договорам долевого участия, а создавать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). По данным Северо-Западной палаты недвижимости, в Санкт-Петербурге доля ЖСК в новом строительстве уже достигла 30-50%. Появляются такие кооперативы и в регионах, но пока воспринимаются насторожено.

В принципе, жилищный кооператив – вполне законная и перспективная форма строительства. Однако лакуны в действующем Жилищном кодексе оставляют большую свободу «творчеству» застройщиков. «Приходит инвестор, предлагает желаемую для него картину мира и фиксирует ее в уставе кооператива. В итоге нет полной ясности ни с расходованием денег членов ЖСК, ни со сроками строительства», - так обрисовал ситуацию докладчик.

В Госдуме рассматривался законопроект, предлагающий подвести кооперативы под определение «застройщик», чтобы решить проблему их использования в качестве обходной схемы 214-ФЗ. Поправки в Жилищный кодекс конца 2011 г. на ситуацию не повлияли. Кроме того, открытым остается вопрос контроля над ЖСК – сегодня органы строительного надзора присматривают за ними на свой страх и риск, без всяких на то законных оснований. Позиции в отношении ЖСК должны быть прояснены, возможно они могут быть просто приравнены к ЖНК и подведены под соответствующее законодательство и поставлены под надзор ФСФР.

По убеждению Павла Созинова, перечисленные меры кардинально не решат проблему защиты покупателей строящихся квартир. Главный порок сложившейся системы – то, что сегодня строительная компания с уставным капиталом 10 тыс. руб. имеет право привлечь многомиллионные средства дольщиков, ничем не гарантируя выполнения своих обязательств. Строительные компании не должны аккумулировать деньги физических лиц, это дело банков. Банки, в свою очередь, должны стать участниками венчурных организаций, создаваемых под каждый строительный проект. Заказчиками могут выступить как государственные структуры, так частный инвестор или ГЧП. Эта схема по-настоящему защитит деньги дольщиков.

Для внедрения венчурного проектного финансирования, по словам Созинова, не требуется изменения федерального законодательства – вполне достаточно действующих норм. Скорее, необходимо изменить устоявшееся отношение к «долевке» как к сфере исключительных, зачастую полупрозрачных отношений дольщика и застройщика.